Euribor au-dessus de 3 % : rembourser son crédit immobilier par anticipation ou investir ?

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Le 29 octobre, la Banque centrale européenne a marqué une pause et maintenu son taux de dépôt à 2,50 %. Les mensualités de certains crédits immobiliers peuvent pourtant encore augmenter. En septembre, l'Euribor 12 mois a atteint 3,247 % en moyenne mensuelle, et les emprunteurs à taux variable dont le prêt est révisé chaque année risquent de voir leurs échéances grimper. Si vous disposez d'une épargne disponible, vaut-il mieux l'utiliser pour rembourser une partie de votre crédit, ou la placer pour viser un meilleur rendement ? La réponse commence par les intérêts que vous pourriez éviter de payer.

Ce que coûte vraiment un Euribor au-dessus de 3 %

L'Euribor est un taux de référence qui reflète le coût auquel les banques se prêtent des euros entre elles. En France, la grande majorité des crédits immobiliers sont à taux fixe et ne bougent pas avec l'Euribor. Les prêts à taux variable, ou révisable, restent minoritaires, mais ils sont généralement indexés sur l'Euribor 3 mois ou 12 mois, auquel la banque ajoute une marge fixée dans le contrat.

La banque recalcule le taux aux dates de révision prévues, souvent une fois par an. Elle retient en général la valeur de l'indice à une date ou sur une période définie dans le contrat, et non le taux du jour de la révision : les variations quotidiennes ne modifient donc pas immédiatement vos mensualités. Beaucoup de prêts révisables vendus en France sont par ailleurs capés, c'est-à-dire que la hausse du taux est plafonnée à un niveau fixé dans l'offre de prêt.

En septembre 2026, l'Euribor 12 mois a atteint 3,247 % en moyenne, contre 2,172 % un an plus tôt. Avec une marge de 1 point, le taux du crédit passe ainsi de 3,172 % à 4,247 %.

Pour un prêt amortissable dont il reste 150 000 € à rembourser sur 25 ans, cette hausse ferait passer la mensualité d'environ 725 € à 812 €, soit à peu près 88 € de plus par mois, ou 1 050 € sur douze échéances. Les deux calculs reprennent le même capital restant dû et la même durée restante, pour isoler l'effet du taux. Les mensualités réelles dépendent des conditions de chaque contrat, notamment d'un éventuel plafond de hausse.

La BCE influence l'Euribor par ses taux directeurs et par les anticipations sur ses prochaines décisions. Le 29 octobre, elle a maintenu son taux de dépôt à 2,50 %, après la hausse de septembre. Une pause laisse le taux directeur inchangé, mais ne fige pas l'Euribor, qui peut bouger au gré des anticipations des marchés.

Une pause n'empêche pas non plus une hausse des mensualités à la prochaine révision. Pour un emprunteur dont la révision annuelle s'appuie sur l'Euribor de septembre, la hausse par rapport à l'année précédente se traduit quand même par un taux plus élevé. C'est aussi ce taux qui sert de point de départ pour comparer les intérêts économisés en remboursant par anticipation et le rendement possible d'un placement.

Remboursement anticipé ou placement : comparer les rendements

Un remboursement anticipé partiel réduit le capital sur lequel vous payez des intérêts. Le gain vient des intérêts que vous ne paierez plus. Avant indemnités de remboursement anticipé, cette économie équivaut à un placement qui rapporterait le taux de votre crédit.

Par exemple, si votre crédit est à 4,25 %, rembourser une partie du capital vous fait économiser l'équivalent d'un rendement de 4,25 % par an, tant que ce taux s'applique. Cette économie n'est pas imposable et ne dépend pas des marchés. En France, les intérêts d'un crédit pour la résidence principale ne sont en général pas déductibles des impôts, ce qui ne réduit pas l'intérêt du calcul. Sur un prêt à taux variable, en revanche, ce rendement n'est pas garanti jusqu'au bout du prêt : l'économie future montera ou baissera avec le taux du crédit.

Un placement doit faire au moins aussi bien après impôts et frais. Si ses revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, la « flat tax », de 31,4 % en 2026, il doit rapporter environ 6,2 % brut pour égaler une économie de 4,25 % sur le crédit, avant frais de gestion. Les livrets réglementés comme le Livret A ou le LDDS sont exonérés d'impôt, mais leur taux est fixé par l'État et reste en principe inférieur à celui d'un crédit à plus de 4 %.

Quand rembourser son crédit par anticipation a du sens

Rembourser par anticipation peut être un choix financièrement pertinent dans les situations suivantes, à condition de garder une épargne de précaution :

• Votre crédit est à taux variable. Réduire le capital diminue les intérêts et laisse moins de dette exposée à de futures hausses de l'Euribor. C'est d'autant plus utile si des mensualités plus élevées pèseraient sur votre budget.
• La marge de votre banque est élevée. La marge contractuelle s'ajoute au coût du crédit quel que soit le niveau de l'Euribor. Plus le taux total est haut, plus le remboursement anticipé fait économiser d'intérêts, et plus le rendement qu'un placement doit offrir après impôts et frais pour rivaliser est élevé.
• Vous êtes au début de votre prêt. Un remboursement anticipé fait généralement économiser plus d'intérêts quand il reste de nombreuses années, car la somme remboursée cesse de produire des intérêts plus longtemps. Le gain dépend des taux futurs du crédit et des indemnités éventuelles.
• Vous acceptez mal le risque. Le remboursement anticipé apporte une économie certaine, sans exposition aux pertes des marchés. Sur un prêt à taux variable, la valeur de cette économie continuera toutefois d'évoluer avec le taux.
• Vous pouvez garder votre mensualité actuelle. Si votre contrat vous laisse le choix, réduire la durée du prêt fait généralement économiser plus d'intérêts que réduire la mensualité, puisque la dette est soldée plus tôt. Baisser la mensualité est plus utile quand la priorité est d'alléger vos dépenses chaque mois.
• Les indemnités restent assez faibles pour préserver le gain. En France, les indemnités de remboursement anticipé d'un crédit immobilier sont plafonnées par le Code de la consommation au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Ce sont des plafonds : votre contrat peut prévoir moins, voire aucune indemnité. Elles ne sont pas dues, par exemple, en cas de vente du logement liée à une mutation professionnelle ou à la perte d'emploi. La banque peut aussi refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.

Quand investir reste une option intéressante

Investir peut être préférable dans les situations suivantes :

• Votre crédit est à taux fixe bas. Si vous avez emprunté à taux fixe pendant la période de taux très bas de 2020 à 2022, les hausses de l'Euribor qui ont suivi n'ont aucun effet sur votre taux. Le rendement à dépasser pour battre l'économie d'un remboursement anticipé est donc plus faible que pour un crédit variable coûteux. C'est votre taux réel qui compte, plus que l'année de l'emprunt.
• Vos finances peuvent supporter le placement. Vous devez pouvoir faire face aux mensualités, aux dépenses prévisibles et aux imprévus sans compter sur les revenus du placement ni devoir vendre au mauvais moment. Gardez une épargne de précaution séparée et disponible.
• Votre horizon de placement correspond aux actifs choisis. L'argent dont vous pourriez avoir besoin bientôt convient mal aux placements volatils ou peu liquides. Un horizon long laisse plus de temps pour traverser les baisses de marché, sans garantir pour autant un rendement positif.

Les solutions disponibles diffèrent par leur risque, leur disponibilité et leur rendement potentiel :

• Livrets et comptes à terme. Les livrets réglementés sont disponibles à tout moment et exonérés d'impôt, dans la limite de leur plafond. Les comptes à terme offrent un taux convenu pour une durée fixée. Les deux conviennent aux épargnants qui privilégient la sécurité du capital. Les dépôts bancaires éligibles sont garantis par le Fonds de garantie des dépôts et de résolution jusqu'à 100 000 € par déposant et par établissement.
• Fonds d'investissement. Accessibles notamment via l'assurance vie, le PEA ou un compte-titres, ils répartissent l'argent sur un portefeuille d'actifs, sans que l'investisseur ait à choisir chaque titre lui-même. Les fonds obligataires peuvent apporter des revenus, les fonds actions un potentiel de croissance pour les horizons longs. Le risque dépend des actifs sous-jacents : les deux peuvent perdre de la valeur, et les fonds actions peuvent connaître des baisses importantes.
• Crowdlending. Il donne accès au prêt aux entreprises (P2B), avec des intérêts versés selon un échéancier et la possibilité de répartir son investissement entre plusieurs emprunteurs. Les plateformes gèrent les flux et mettent en place des mesures de protection des investisseurs. Maclear, par exemple, procède à une analyse approfondie des dossiers, évalue les garanties et gère le recouvrement et la réalisation des garanties pour le compte des investisseurs. L'argent investi peut cependant être difficile à récupérer avant l'échéance, d'où l'importance de diversifier.

Un point à connaître avant d'ouvrir un compte : en France, les plateformes de financement participatif doivent être agréées comme prestataires européens de services de financement participatif (PSFP), sous le contrôle de l'AMF. Maclear, société de droit suisse membre de l'organisme d'autorégulation PolyReg, ne dispose pas de cet agrément et relève d'un autre cadre juridique.

Une approche mixte : réduire sa dette et continuer à investir

Répartir son épargne disponible entre remboursement anticipé et placement peut avoir du sens quand aucune des deux options ne l'emporte nettement. Le remboursement réduit le coût des intérêts et, sur un prêt variable, l'exposition aux hausses de taux. Le placement préserve la possibilité de constituer un patrimoine en plus de votre logement. La répartition doit refléter le coût de votre crédit et votre situation, et n'a pas besoin d'être à parts égales.

Avant de répartir cet argent, posez-vous cinq questions :

• Combien puis-je vraiment mobiliser ? Excluez votre épargne de précaution et l'argent nécessaire aux dépenses prévisibles.
• Quel est le gain net du remboursement anticipé ? Tenez compte du taux de votre crédit, des indemnités éventuelles et des frais liés à la modification du prêt.
• Le placement rapporte-t-il assez après impôts et frais ? Un rendement incertain qui dépasse à peine le taux du crédit rémunère mal le risque pris.
• Puis-je supporter à la fois des pertes et une disponibilité limitée ? Pensez à ce qui se passerait si les marchés baissaient, si un emprunteur cessait de payer ou si vos propres revenus diminuaient.
• Quel résultat compte le plus pour moi ? Des mensualités plus légères, un crédit soldé plus tôt et la croissance de votre patrimoine à long terme ne demandent pas la même répartition.

Un taux fixe bas peut plaider pour investir une plus grande part de l'épargne disponible. Un crédit variable coûteux peut plaider pour des remboursements plus importants. Réexaminez cet équilibre à chaque révision de votre prêt et quand votre situation change, plutôt que de considérer la répartition de départ comme définitive.

Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.