Comment calculer son prêt hypothécaire en France en 2024 ?

Vous avez besoin de liquidités pour financer un achat immobilier, mais vous peinez à obtenir un prêt immobilier classique ? Avez-vous pensé au prêt hypothécaire ? Venu des pays anglo-saxons et peu pratiqué en France, le prêt hypothécaire permet de réaliser un projet immobilier en en mettant en gage un autre. Concrètement, le créancier accorde le crédit en l'échange de quoi l'emprunteur accepte que son bien immobilier soit pris en garantie.

Alors, comment calculer un prêt hypothécaire en France ? Avantage fiscal, amortissement, solde restant, intérêts, amortissements... Comment calculer tous ces paramètres ?

On vous explique tout dans ce guide. Retrouvez également notre outil de calcul d'hypothèque gratuit et en ligne.

Comment fonctionne le calcul des frais d'hypothécaire en France ?

Un prêt hypothécaire est un type de prêt immobilier garanti par une hypothèque sur le bien immobilier acheté. Cela signifie que si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, la banque peut saisir le bien immobilier pour couvrir le montant dû. Pour faire le calcul de votre prêt hypothécaire, vous pouvez soit :

• faire appel à une agence ou à un conseiller, si vous préférez bénéficier d’un accompagnement personnalisé ;

• utiliser un outil de simulation de prêt hypothécaire en ligne, pour calculer vos mensualités en quelques clics

Vous devrez ensuite indiquer les différentes variables qui interviennent dans le calcul de votre prêt hypothécaire :

Variables	Description
Montant du prêt hypothécaire	Montant que vous prévoyez d’emprunter à votre institution financière pour acheter votre maison ou votre appartement. Il est calculé comme suit : Montant du prêt = prix d’achat de votre maison - votre apport de fonds + la prime d’assurance
Taux d'intérêt	Taux qu'appliquera votre banque pour votre prêt hypothécaire, et qui définit le montant des intérêts à lui payer. Selon votre offre, le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Il dépend notamment du taux d'intérêt du moment et de la durée du prêt.
Période d'amortissement	Temps total sur lequel s'étendra le remboursement du montant emprunté à votre créancier (entre 15 et 30 ans).
Frais liés au prêt	Frais supplémentaires tels que les frais de dossier, les frais de garantie d'hypothèque, etc.

Pour éviter toute mauvaise surprise, pensez également à inclure :

• Les frais supplémentaires liés au prêt :

1. Les frais de dossier : ils sont généralement facturés par les banques pour couvrir les coûts administratifs liés à la mise en place du prêt.
2. Les frais de garantie : ils peuvent inclure des frais pour l'assurance décès-invalidité ou une garantie hypothécaire pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.
3. Les frais d'évaluation de la propriété : ils peuvent être facturés pour obtenir une estimation de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.
4. Les frais notariés : ils sont liés à la signature de l'acte de vente et peuvent inclure des frais pour la rédaction du contrat de prêt et pour les formalités de transfert de propriété.
5. Les frais de courtage : ils peuvent être facturés si vous utilisez les services d'un courtier pour obtenir le prêt.

• Le coût de l'assurance-crédit. Bien que ce ne soit pas obligatoire pour votre prêt hypothécaire, il est vivement recommandé de souscrire une assurance. Cela peut vous protéger en cas d'imprévus tels qu'une perte d'emploi, un décès ou un accident qui vous empêcheraient de rembourser vos mensualités. L'assurance prendra alors en charge le remboursement ou protégera vos proches en conséquence.

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Quel est le calcul des frais de mainlevée d'hypothèque ?

Si vous voulez obtenir une levée d'hypothèque avant le terme de votre prêt hypothécaire, vous devez la réclamer.

Les frais de main levée sont calculés en fonction du montant du prêt initial, une majoration de 20 % est ensuite appliquée.

Vous devrez ensuite y ajouter le coût de la mainlevée d'hypothèque. Celui-ci se situe généralement entre 0,20 et 0,50 % de cette somme.

Remboursement anticipé : comment calculer le rachat de prêt hypothécaire ?

Pour calculer le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire en France, il est nécessaire de tenir compte de plusieurs facteurs, tels que :

• le montant du prêt
• la durée restante du prêt
• le taux d'intérêt
• les frais liés au remboursement anticipé.

En général, le montant du remboursement anticipé dépend de la différence entre le m total du prêt restant et la valeur actuelle de ce prêt, qui est estimée en fonction des taux d'intérêt actuels et de la durée restante du prêt.

Il est recommandé de consulter un conseiller en financement immobilier ou un courtier en prêts hypothécaires pour obtenir un calcul précis du remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire. Ils peuvent vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients d'un remboursement anticipé et à trouver la meilleure option pour votre situation financière personnelle.

Comment calculer l'amortissement d'un prêt hypothécaire ?

L'amortissement d'hypothèque est la tranche de capital que vous remboursez à échéance régulière (il n'inclut donc pas le remboursement des intérêts). Pour calculer l'amortissement de votre prêt, vous pouvez utiliser une calculatrice hypothécaire, ou tout simplement vous référer au tableau d'amortissements que vous fournira l'organisme prêteur.

Le tableau d’amortissements est l'échéancier détaillé de votre prêt, qui répertorie les échéances de prêt que vous devrez régler tout au long de la vie du crédit. Ce document vous permet de connaître l’état de remboursement de votre prêt à n’importe quel moment, et notamment de suivre :

• le capital remboursé ;
• les intérêts remboursés ;
• le capital restant dû.

Notez qu'il existe différentes formules d'amortissement :

• l'amortissement constant : les échéances sont invariables du début à la fin du crédit, avec une part d'intérêt plus élevée au début et une mensualité constante ;

• l'amortissement linéaire, où le montant de capital remboursé à chaque échéance est toujours identique avec des échéances dégressives ;

• l'amortissement modulable, où l'emprunteur peut faire varier le montant des échéances en fonction de ses disponibilités financières ;

• l'amortissement in fine, où l'emprunteur rembourse l'intégralité du prêt en une seule échéance à la fin du crédit avec des échéances mensuelles portant uniquement sur le paiement des intérêts d'hypothèque.

Pourquoi faire un calcul de prêt hypothécaire ?

Le calcul du prêt hypothécaire est un outil important pour vous aider à prendre une décision informée sur la souscription d'un prêt immobilier et à gérer vos finances de manière responsable. Il vous permet de :

• Connaître le coût de votre prêt hypothécaire, en incluant le montant des intérêt, mais aussi d'autres coûts annexes, comme les frais de notaire.

• Évaluer votre capacité de remboursement : déterminer le montant des mensualités à payer vous permet de savoir si vous pouvez les rembourser en fonction de vos revenus et de vos dépenses.

• Comparer les offres de prêts : le calcul du prêt hypothécaire vous permet de comparer les différentes offres de prêts disponibles sur le marché et de choisir celle qui convient le mieux à votre situation financière.

• Prendre en compte les frais supplémentaires : vous évaluerez ainsi les frais liés tels que les frais de dossier, les frais d'assurance, les frais de garantie, etc.

Comment calculer l'avantage fiscal d'un prêt hypothécaire ?

Depuis 2016, le crédit hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier : il est donc régi par les mêmes lois fiscales. L'application d'un avantage fiscal dépend selon s'il s'agit du financement d'un logement pour habiter ou pour louer :

• Dans le cas d'un prêt hypothécaire souscrit pour l'acquisition d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire dont l'acquéreur se réserve la jouissance, le prêt n'ouvre pas droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, et ce depuis le 1er janvier 2011.

• Dans le cas d'un prêt hypothécaire souscrit pour l'acquisition d'un logement destiné à la location, que ce soit une location meublée ou non meublée, la fiscalité dépend de votre mode d'imposition :
  • Si vous optez pour le régime micro foncier (dans le cas d'une location non meublée) ou le régime micro-BIC (dans le cas d'une location meublée), les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire.
  • Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.

Comment calculer le solde restant du prêt hypothécaire ?

Le solde restant ou capital restant dû désigne la somme restante dont l’emprunteur doit s’acquitter auprès de l’organisme prêteur, sans tenir compte des intérêts ni des frais supplémentaires. Le plus simple est de vous référer au tableau d'amortissement fourni par votre prêteur : le solde restant est généralement indiqué sous la colonne "capital restant dû". Vous pouvez également utiliser un simulateur de prêt hypothécaire.

Sinon, vous pouvez appliquer la formule suivante :

Capital restant dû = Montant initial du prêt - (Montant des remboursements effectués jusqu'à ce jour)

Comment calculer les intérêts sur un prêt hypothécaire ?

La mensualité de remboursement se compose à la fois d’une partie du capital emprunté et d’une part des intérêts. Pour calculer le total des intérêts d’un prêt hypothécaire, vous devez simplement multiplier le taux d’emprunt en pourcentage par le montant que vous avez emprunté.

Mais notez bien que si vous avez opté pour un taux d'intérêt variable, alors votre taux de crédit hypothécaire initial pourra évoluer au cours de votre crédit. Il existe en effet différents types de prêts hypothécaires :

• Le prêt hypothécaire à taux fixe : le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée de votre crédit, quelles que soient les variations des taux sur le marché. Les mensualités restent donc les mêmes tout au long de votre remboursement. Le prêt hypothécaire à taux fixe est la formule la plus choisie par les emprunteurs.

• Le prêt hypothécaire à taux variable : le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix, évolution du taux d’intérêt sur les emprunts à court terme que les banques se font entre elles). Le coût total n’est donc pas connu à l’avance, et les mensualités de remboursement peuvent donc varier d’une année sur l’autre.

• Le prêt hypothécaire à taux variable capé : le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d'intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.

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Comment calculer la prime d'assurance d'un prêt hypothécaire ?

On pense souvent que dès lors qu’une hypothèque garantit le crédit, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas nécessaire. C’est une idée reçue ! En effet, même si la banque vérifie que le montant de l’hypothèque couvre bien le décès ou de défaut de paiement, en pratique, elle va étudier votre dossier sous l’angle des risques que vous lui faites prendre. Et que vous faites courir à vos proches. En clair, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais pourra vous être demandée par la banque si le risque est jugé trop important.

La prime d’assurance est le montant que vous devez débourser pour assurer votre prêt hypothécaire, et elle pourra varier en fonction de plusieurs facteurs :

• Les modalités de votre prêt hypothécaire : la durée de remboursement et le montant du capital à assurer.

• Votre état de santé : en fonction de votre âge et de votre santé, l’assureur évaluera le risque de décès. Plus il est important, plus la prime sera élevée.

Il existe plusieurs types d'assurances liées à un prêt hypothécaire en France, chacun avec ses propres coûts et obligations. Les frais d'assurance comprennent généralement :

1. L'assurance décès-invalidité : cette assurance couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité du souscripteur du prêt. Les coûts de cette assurance dépendent de votre âge, de votre état de santé et de la durée du prêt.
2. L'assurance habitation : cette assurance couvre les dommages causés à la propriété que vous avez achetée avec le prêt hypothécaire. Elle peut inclure des couvertures pour les dommages causés par les incendies, les inondations, les vols, etc.
3. L'assurance tous risques emprunteur : cette assurance couvre les risques liés à votre capacité de remboursement, tels que la perte d'emploi, la maladie, etc.

Il est conseillé de discuter avec votre banque ou un conseiller en financement immobilier pour comprendre les options d'assurance disponibles et les coûts associés à chaque option.

Comment calculer les mensualités d'un prêt hypothécaire ?

Le calcul des mensualités de votre prêt hypothécaire dépend de plusieurs variables :

• le montant de la somme empruntée
• la durée d’emprunt
• le taux d’intérêt

Pour faire le calcul de votre prêt hypothécaire, vous pouvez soit :

• faire appel à une agence ou à un conseiller, si vous préférez bénéficier d’un accompagnement personnalisé ;
• utiliser un outil de simulation de prêt hypothécaire en ligne, si vous souhaitez calculer vos mensualités en quelques clics.
• effectuer le calcul via la formule suivante :

Mensualité = (taux d'intérêt ÷ 12) x (montant du prêt ÷ (1 - (1 + taux d'intérêt ÷ 12)^(- durée du prêt en mois)))

Voici comment utiliser cette formule :

• Taux d'intérêt : par exemple, si le taux d'intérêt est de 3 %, vous devez entrer 0,03 dans la formule.
• Durée du prêt en mois : par exemple, si vous empruntez pour une durée de 15 ans, vous devez entrer 180 (15 x 12) dans la formule.
• Montant du prêt : c'est le montant total que vous empruntez.

Comment souscrire un prêt hypothécaire ?

Pour souscrire un prêt hypothécaire en France, vous pouvez vous adresser à différents types d'institutions financières telles que les banques, les caisses d'épargne, les établissements de crédit, les courtiers en prêts immobiliers, etc. Il est recommandé de faire une comparaison entre plusieurs offres et de bien comprendre les différentes conditions associées à chaque prêt avant de faire votre choix.

Voici ensuite les étapes pour obtenir un prêt hypothécaire :

1. Évaluation de la solvabilité : La banque ou l'institut de crédit effectuera une analyse de votre situation financière pour déterminer si vous êtes éligible pour un prêt hypothécaire. Elle examinera votre revenu, vos dépenses et votre historique de crédit.
   
2. Détermination du montant et de la durée du prêt : La banque déterminera le montant maximum du prêt que vous pouvez obtenir en fonction de votre solvabilité et de la valeur du bien immobilier. La durée du prêt peut varier de 10 à 25 ans ou plus.
   
3. Signature d'un contrat de prêt : Une fois que la banque a approuvé votre demande de prêt, vous signerez un contrat de prêt qui détaille les conditions du prêt, notamment le montant, la durée, le taux d'intérêt et les paiements mensuels.
   
4. Constitution de l'hypothèque : Pour garantir le prêt, vous devez constituer une hypothèque sur le bien immobilier acheté. Cela signifie que la banque aura un droit de premier refus sur le bien en cas de non-remboursement du prêt.
   
5. Remboursement du prêt : Vous rembourserez le prêt par des paiements mensuels qui incluent principalement du capital et des intérêts. Le montant des paiements mensuels dépend du montant du prêt, du taux d'intérêt et de la durée du prêt.