Loi Pinel : quelle défiscalisation en 2024 ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place par le gouvernement français permettant une défiscalisation aux investisseurs dans l’immobilier locatif.

Mais quelle défiscalisation est proposée par le dispositif Pinel en 2024 ? Comment fonctionne ce dispositif et quelles sont les conditions à respecter pour en profiter ? Quel montant la loi Pinel permet-elle d’économiser sur ses impôts ? Quels changements pour les investisseurs en 2023 et 2024 ?

Découvrez comment défiscaliser avec la loi Pinel en France ainsi que les nouveaux taux de défiscalisation mis en place pour 2023 et 2024.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière en France qui a été introduit en 2014 pour encourager l'investissement dans les logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) destinés à la location. Le dispositif a été prolongé jusqu'en 2024.

Le principe de la loi Pinel est d'offrir une réduction d'impôt aux investisseurs qui achètent un bien immobilier locatif neuf ou en VEFA et le mettent en location pendant une durée minimale de 6 ans. Cette réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 10.5 %, 12 % ou 14 % du prix d'achat du bien en fonction de la durée de mise en location, soit respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Pinel est soumis à certaines conditions, notamment en ce qui concerne le montant du loyer et les plafonds de ressources des locataires. Il est également limité à un investissement maximum de 300 000 € par an et par personne.

Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ou Super Pinel ?

Le Pinel plus, également connu sous le nom de "Super Pinel", est un dispositif de défiscalisation immobilière en France qui entrera en vigueur en 2024. Contrairement à la Loi Pinel classique, qui est applicable pour les achats de biens immobiliers jusqu'au 31 décembre 2022, le Pinel + s'appliquera automatiquement pour les achats réalisés à partir de 2023. Son taux de défiscalisation reste également plus intéressant car il correspond au taux appliqué pour la loi Pinel jusqu’en 2022 soit :

• 12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans.
• 18 % du prix d’achat du bien sur 9 ans avec une réduction complémentaire en cas de prolongation de l’engagement.

Le Pinel plus conserve les avantages fiscaux de la Loi Pinel, mais les conditions d'éligibilité seront modifiées. Les propriétaires qui souhaitent bénéficier de la réduction d'impôt devront respecter des critères supplémentaires, notamment l'achat d'un logement neuf ou réhabilité dans un immeuble collectif, le respect des critères énergétiques de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025, et des critères d'usage et de confort tels que la surface minimale du logement, la surface de l'espace extérieur et la luminosité.

En outre, la réduction d'impôt Pinel plus sera réservée aux logements situés dans les zones A, Abis et B1, et les logements devront être loués vides, non meublés, pour une durée minimale de 6 ans, tout en respectant les conditions de revenus des locataires.

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Pinel ?

Les avantages d'un investissement en loi Pinel sont multiples :

• Réduction d'impôt : la loi Pinel offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 euros répartie sur 12 ans pour les investisseurs, en fonction de la durée de l'engagement locatif et du montant de l'investissement.
• Constitution d'un patrimoine immobilier : l'investissement en Pinel permet de constituer un patrimoine immobilier qui peut être transmis aux héritiers ou vendu par la suite.
• Rentabilité locative : les loyers perçus permettent de générer des revenus complémentaires réguliers.
• Valorisation du bien : le marché de l'immobilier étant généralement en hausse, la valeur du bien peut augmenter au fil du temps, offrant ainsi la possibilité de réaliser une plus-value à la revente.
• Gestion locative facilitée : en choisissant un gestionnaire de biens, l'investisseur peut déléguer la gestion locative de son bien et ainsi éviter les contraintes liées à la recherche de locataires, à la gestion des impayés ou aux travaux d'entretien.

Quel est le meilleur conseiller pour un investissement en loi Pinel ?

Mon Conseiller Pinel est un service de conseil en investissement immobilier qui vous aide à investir dans l'immobilier en loi Pinel pour réduire vos impôts et constituer un patrimoine immobilier rentable. Vous pouvez bénéficier d'une consultation gratuite avec un conseiller partenaire qui évaluera votre situation fiscale et vous aidera à déterminer comment investir en fonction de vos objectifs financiers.

Lors de votre premier rendez-vous, votre conseiller évaluera votre situation patrimoniale, matrimoniales et successorale, ainsi que votre endettement et votre capacité d'épargne pour mettre en place une stratégie d'investissement en phase avec vos objectifs de vie (épargne, retraite, transmission…).

Votre conseiller vous proposera des projets d'investissement immobilier rentables en fonction de votre profil d'investisseur et de vos objectifs financiers. Il vous aidera également à trouver le meilleur bien immobilier à acheter en fonction de vos critères de recherche et de votre budget. Il vous aidera à trouver la meilleure offre de financement pour votre investissement immobilier en loi Pinel en fonction de votre profil d'investisseur et de votre capacité de remboursement.

Votre conseiller vous aidera également à choisir le meilleur gestionnaire de votre bien immobilier pour garantir la meilleure rentabilité de votre investissement. Enfin, votre conseiller vous aidera à remplir votre déclaration fiscale pour déclarer vos revenus fonciers et bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Quelles sont les conditions à respecter en loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est attractif à bien des égards mais nécessite de respecter quelques conditions concernant la zone géographique du logement, les ressources des locataires et les caractéristiques du bien à louer.

Quel zonage pour un investissement en loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière de la Loi Pinel, l'investissement doit être réalisé dans certaines zones géographiques en France métropolitaine. Ces zones sont déterminées par un zonage spécifique, qui prend en compte la tension locative et les besoins en logements locatifs dans chaque zone.

Les zones éligibles à la Loi Pinel sont les suivantes :

• Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne
• Zone A : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Côte d'Azur, certaines communes de l'Ile-de-France et du Genevois français
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, certaines communes d'Ile-de-France et de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, ainsi que certaines villes du littoral et de la Corse.
• Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants qui ne sont pas situées en zone A et B1.

Quels plafonds de ressource en loi Pinel ?

La Loi Pinel fixe des plafonds de ressources à respecter pour les locataires des logements neufs ou rénovés acquis dans le cadre de ce dispositif. Ces plafonds de ressources sont mis en place pour garantir que les bénéficiaires de la Loi Pinel sont des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, et ainsi faciliter l'accès au logement neuf.

Les plafonds de ressources sont calculés en fonction de la composition du foyer fiscal et de la localisation du bien immobilier. Ils sont actualisés chaque année.

Voici les plafonds de ressources à respecter pour les baux conclus en 2023 pour un investissement selon la zone :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €	38 560 €
+ 1 personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €	46 372 €
+ 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €	55 982 €
+ 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €	65 856 €
+ 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €	74 219 €
Majoration/personne en plus	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €	+ 8 277 €

Les conditions du logement

En investissant en loi Pinel, les conditions du logement sont également importantes à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal. Voici les principales conditions à remplir :

• Le logement doit être neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) et respecter les normes thermiques et énergétiques en vigueur (RT2012, ou BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013) ;
• Le logement doit être loué non meublé, en tant que résidence principale du locataire et être inhabité à la signature du bail ;
• Le loyer doit être plafonné en fonction de la zone géographique où se situe le logement et le plafond de ressources des locataires doit être respecté ;
• La durée de la location doit être d'au moins 6 ans, pouvant être portée à 9 ou 12 ans (avec une réduction d'impôt plus importante) ;
• Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison.

Quelle défiscalisation avec la loi Pinel ?

A l'origine et jusqu'en décembre 2022, le dispositif Pinel permettant de bénéficier d'une défiscalisation jusqu'à 21% du montant investi. Mais ces taux ont été révisés à la baisse en 2023 et vont de nouveau baisser en 2024.

Les taux pleins initiaux de la loi Pinel

Le montant de la réduction d'impôt en loi Pinel dépend de la durée de l'engagement de location du bien :

• Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12% du montant investi ;
• Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d'impôt est de 18% du montant investi ;
• Pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d'impôt est de 21% du montant investi.

Le montant de la réduction d'impôt est plafonné à un certain montant par an et par contribuable, qui varie en fonction de la durée d'engagement de location et de la zone géographique du logement.

Les nouveaux taux Pinel en 2023 et 2024

Les nouveaux taux de réduction d'impôt en loi Pinel pour les logements neufs ou construits à partir du 1er janvier 2023 seront les suivants :

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans (au lieu de 12%)
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans (au lieu de 18%)
• 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans (au lieu de 21%)

En 2024, ces taux seront une nouvelle fois abaissés :

• 9 % pour un engagement de location de 6 ans (au lieu de 10,5%)
• 12 % pour un engagement de location de 9 ans (au lieu de 15%)
• 14 % pour un engagement de location de 12 ans (au lieu de 17,5%)

Comment calculer la réduction d’impôt ?

Le calcul de la réduction d'impôt en loi Pinel se fait de la manière suivante :

1. Déterminez le montant total de votre investissement dans un logement neuf respectant les critères de la loi Pinel.
2. Appliquez le taux de réduction d'impôt correspondant à la durée d'engagement de location que vous avez choisie : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans pour les investissements réalisés à partir de 2023. Pour les investissements réalisés en 2022, les taux sont encore à 12%, 18% et 21%.
3. Divisez le résultat obtenu par la durée de l'engagement de location choisie (6, 9 ou 12 ans).
4. Vous obtenez ainsi le montant annuel de la réduction d'impôt.

Le montant de la réduction d'impôt ne peut dépasser 63 000 € pour une durée d'engagement de location de 12 ans. De plus, le montant de l'investissement est plafonné à 300 000 € et à deux logements maximum par an.

La réduction d'impôt ne peut pas créer de déficit foncier reportable, mais peut être imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année d'achèvement des logements ou des logements acquis en l'état futur d'achèvement, ou au titre de l'année d'acquisition pour les logements en l'état futur d'achèvement.

Comment remplir sa déclaration fiscale Pinel ?

Pour remplir sa déclaration fiscale Pinel, voici les étapes à suivre :

1. Se munir de la déclaration d'impôt sur le revenu classique (formulaire 2042) ainsi que de la déclaration complémentaire pour les investissements locatifs (formulaire 2044 EB).
2. Dans la partie "revenus fonciers" de la déclaration 2042, indiquer les loyers perçus pour l'année fiscale concernée.
3. Dans la déclaration 2044 EB, renseigner les informations relatives à l'investissement en loi Pinel : le montant de l'investissement, la durée d'engagement de location, le montant de la réduction d'impôt et les revenus locatifs.
4. Si la réduction d'impôt Pinel est supérieure au montant de l'impôt dû, la différence peut être reportée sur les années suivantes jusqu'à épuisement.

Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) pour remplir correctement sa déclaration fiscale Pinel et éviter toute erreur ou omission qui pourrait entraîner des pénalités.

Comment faire une simulation d’investissement en loi Pinel?

Pour savoir précisément combien vous pouvez économiser avec un investissement en loi Pinel, il est nécessaire d’effectuer une simulation.

Le calcul du loyer pour une location Pinel

Le calcul du loyer pour une location Pinel se base sur un plafond de loyer fixé par la loi. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier et de sa surface.

La surface utile est la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes (balcons, terrasses, caves…), dans la limite de 8 m² par logement.

Les plafonds de loyer Pinel sont révisés chaque année et varient en fonction de la zone géographique du bien. Voici les plafonds de loyer Pinel en vigueur pour l'année 2023 :

• Zone A bis : 17,55 €/m²
• Zone A : 12,95 €/m²
• Zone B1 : 10,44 €/m²
• Zone B2 : 9,07 €/m²

Utiliser un simulateur loi Pinel en ligne

Il existe plusieurs simulateurs loi Pinel en ligne qui peuvent vous aider à estimer les économies d'impôt potentielles que vous pourriez réaliser en investissant dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel. Voici les étapes générales pour utiliser un simulateur :

1. Trouvez un simulateur fiable en ligne comme celui que nous proposons
2. Entrez les informations sur le bien immobilier que vous envisagez d'acheter, y compris le prix d'achat, la surface habitable, le montant du loyer que vous prévoyez de demander, la zone géographique, etc.
3. Indiquez votre situation fiscale actuelle, y compris votre taux d'imposition et vos autres sources de revenus.
4. Le simulateur effectue alors une estimation de votre économie d'impôt potentielle, en prenant en compte les plafonds de loyer et de ressources, ainsi que les taux de réduction d'impôt en vigueur.
5. Il peut également vous fournir des informations supplémentaires, comme le montant maximum de votre investissement, le coût mensuel de votre prêt immobilier, et le montant total des économies d'impôt que vous pourriez réaliser sur la durée de votre engagement locatif.

Exemple d’investissement en loi Pinel

Un investisseur achète un appartement neuf en zone B1 pour un prix de revient de 200 000 €. Il s'engage à le louer pendant 9 ans, avec un loyer mensuel plafonné à 800 €.

Le plafond de la réduction d'impôt est de 300 000 €. La réduction d'impôt est calculée sur la base de 200 000 € x 15 % = 30 000 €.

La réduction d'impôt est répartie de manière linéaire sur les 9 ans de l'engagement de location, soit une réduction d'impôt annuelle de 3 333 €.

Dans cet exemple, l'investisseur pourra donc déduire 3 333 € de son impôt sur le revenu chaque année pendant 9 ans.

Peut-on investir en loi Pinel dans de l’ancien ?

Non, la loi Pinel ne concerne que les logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) et les logements en l'état de futur achèvement (VEFA) à réhabiliter, selon les normes thermiques et environnementales en vigueur. Les logements anciens ne sont donc pas éligibles au dispositif Pinel.

Peut-on investir en loi Pinel en SCPI ?

Oui, il est possible d'investir en Loi Pinel en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Certaines SCPI sont en effet éligibles au dispositif Pinel, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier de la réduction d'impôt tout en investissant dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement un bien immobilier.

Les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) respectant les normes énergétiques en vigueur et situés dans les zones éligibles du dispositif Pinel. Cependant, il est important de bien se renseigner sur les frais et les conditions d'investissement propres à chaque SCPI avant de prendre une décision d'investissement.

7 conseils pour investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel

Voici quelques conseils pour bien investir dans l'immobilier grâce à la loi Pinel :

1. Bien choisir l'emplacement : l'emplacement est l'un des facteurs les plus importants à considérer lors de l'achat d'un bien immobilier en loi Pinel. Il est important de se concentrer sur les zones géographiques attractives pour les locataires et avec une forte demande locative.
2. Prendre en compte les caractéristiques du logement : le logement doit être en conformité avec les critères d'éligibilité de la loi Pinel, notamment en termes de performances énergétiques et de superficie. Il est également conseillé d'opter pour un logement neuf ou rénové afin de limiter les coûts d'entretien.
3. Bien choisir le locataire : il est important de sélectionner avec soin le locataire pour éviter les problèmes de paiement de loyers ou de dégradations du logement. Il est recommandé de vérifier les antécédents et la solvabilité du locataire.
4. Anticiper la revente : il est important de considérer la revente du bien immobilier lors de l'achat, en ayant une idée de l'évolution du marché immobilier local et de l'évolution des prix.
5. Faire appel à un professionnel : il est conseillé de faire appel à un professionnel de l'immobilier, tel qu'un agent immobilier ou un gestionnaire de patrimoine, pour vous aider à choisir le bien immobilier le plus adapté à votre situation et vous accompagner dans les démarches administratives.
6. Simuler la rentabilité : avant de vous engager, il est important de simuler la rentabilité de l'investissement en utilisant un simulateur en ligne. Cela vous permettra d'obtenir une estimation du montant de la réduction d'impôt et du rendement locatif de votre investissement.
7. Diversifier ses investissements : il est conseillé de diversifier ses investissements en loi Pinel en achetant plusieurs biens immobiliers dans différentes zones géographiques pour limiter les risques et optimiser la rentabilité de l'investissement.